Khi đầu tư phòng trọ cao cấp bạn nên biết những điều này

No comments

Đến giữa năm 2015, nguồn cung vẫn trong giai đoạn sơ khai, thị trường có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới.

Mô hình hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, đòi hỏi nhà đầu tư phải vượt qua nhiều thách thức nếu muốn có lời từ việc cho thuê phòng trọ cao cấp tại TP HCM.

Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh – Phan Công Chánh cho biết, gần đây, mô hình kinh doanh phòng cho thuê tại TP HCM thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân có vốn nhàn rỗi lớn tham gia. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng. Ông Chánh chia sẻ một số kinh nghiệm cho người có ý định kinh doanh lĩnh vực này.

Thứ nhất: Khảo sát nguồn cung hiện hữu và chọn phân khúc ít cạnh tranh nhất. Hiện phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất tại các quận nội thành TP HCM: 1, 3, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh. Tại các khu đô thị mới như quận 2, 7 nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm: cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng) và cho người nước ngoài thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).

Tùy vào vị trí và địa bàn hoạt động, nhà đầu tư cần chọn phân khúc phù hợp với nguồn lực về quỹ đất và tài chính trước khi bắt đầu với mô hình kinh doanh này. Đến giữa năm 2015, nguồn cung vẫn trong giai đoạn sơ khai, thị trường có dư địa lớn cho nhà đầu tư mới.

Thứ hai: Đánh giá nguồn cầu và định vị chiến lược của phân khúc phòng trọ cao cấp cho thuê. TP HCM gần 10 triệu dân với tiến trình đô thị hoá mạnh mẽ đang thiếu hụt các khu nhà trọ cho thuê được phát triển chuyên nghiệp, quản lý tốt, giá cả hợp lý.

Loại phòng cho thuê phổ biến rộng 15-20 m2, gần trung tâm, giá 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Mức giá này đắt gấp đôi phòng trọ bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng) nhưng lại rẻ bằng một nửa so với căn hộ chung cư (nhờ diện tích nhỏ hơn). Bù lại vị trí của phòng trọ cao cấp cho thuê khá thuận lợi, kết nối với khu trung tâm nhanh, dịch vụ tốt.

Đối tượng của phân khúc này là người có thu nhập ổn định ở mức khá trở lên, chưa mua nhà sẵn sàng thuê loại phòng trọ cao cấp để có chất lượng cuộc sống tốt. Tùy số vốn đang có và vị trí khu đất, nhà đầu tư có thể cân nhắc diện tích phòng trọ, mức độ hoàn thiện bất động sản.

Một tòa nhà đang được chào cho thuê phòng trọ cao cấp tại TP HCM từ giữa cuối quý II/2015 đến nay. Ảnh: Rongbay

Thứ ba: Chọn mô hình đầu tư phù hợp. Phương án một là tự mua đất, tự xây lên rồi tự vận hành cho thuê. Nhóm này thì chủ đầu tư có sẵn nguồn lực về tài chính, họ đầu tư xây nhiều tòa nhà. Họ trực tiếp tham gia vào việc điều hành, vận hành và khai thác khách thuê.

Phương án hai là có sẵn đất, chỉ xây và cho thuê. Phương án ba: nhà đầu tư cá nhân “thuê để cho thuê lại”. Thay vì đầu tư, họ chỉ đi thuê, sau đó bố trí cho thuê lại bằng quy trình riêng. Phương án này có ưu điểm là vốn đầu tư ban đầu ít, nhờ đó thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z. Tùy vào nguồn vốn nhiều hay ít mà nhà đầu tư có thể chọn lựa một trong các phương án trên.

Thứ tư: Kiểm soát chi phí đầu tư ban đầu. Nếu mua đất và xây rồi khai thác cho thuê sẽ có thời gian thu hồi vốn rất lâu. Nên chọn các khu vực nội thành (quận 1, 3, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh) để giá thuê được tốt nhất nhằm giảm thời gian thu hồi vốn. Giá đất: 50-150 triệu/m2. Nếu xây hoàn thiện: giá thành dao động từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm từ 5-6%/năm.

Nếu có đất, xây rồi khai thác cho thuê thì thời gian thu hồi vốn khá nhanh. Khu vực đầu tư vẫn là nội thành. Nếu xây hoàn thiện: giá thành dao động từ 4-5,5 triệu/m2. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư xây dựng từ 10-12%/năm.

Nếu chỉ đi thuê rồi cho thuê lại sẽ thu hồi vốn nhanh nhất. Thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và khách thuê. Có thể phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền này được lấy lại một phần từ tiền cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/ tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 40%/năm.

Thứ năm: Tiết giảm chi phí đầu tư bằng nhiều hình thức. Kinh doanh phòng trọ cao cấp cho thuê có vô vàn khoản phí không tên cần phải chi: bảo vệ, lao công, thợ điện – nước, thợ duy tu bảo dưỡng… Nhà đầu tư cá nhân nên cân nhắc từng khoản chi một cách cặn kẽ, hợp lý để tránh bị đội chi phí.

Ví dụ: thay vì thuê lao công toàn thời gian, có thể thuê theo giờ hoặc theo ngày để tiết kiệm chi phí. Nên tìm những nhóm thợ nhỏ, uy tín, giá mềm hơn và thương lượng trước để ngay khi gặp sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga,…) có thể xử lý được ngay. Thuê thợ điện-nước theo sự vụ/ sự vụ. Phí: thang máy, điện, nước, cáp, internet, rác, giữ xe có thể thu từ khách hàng đi thuê để trang trải các chi phí, nếu khéo vun vén hoàn toàn có thể dư dả để trang trải chi phí này.

Thứ sáu: Quản lý khách thuê phòng. Nhà đầu tư nên sàng lọc khách thuê phòng ngay từ đầu. Nếu cảm thấy không an tâm thì nên từ chối khách để tránh những rắc rối về sau. Tiến hành làm thủ tục đăng ký tạm trú cho khách thuê thật nhanh và sớm với công an phường/ xã cũng là một trong những cách giúp người cho thuê an tâm. Có thể tìm kiếm thêm nguồn khách thuê từ các kênh: rao vặt, mạng xã hội: facebook, zalo, viber…

Thứ bảy: Lưu ý các rủi ro. Rủi ro đầu tiên là lựa chọn sai phân khúc (quá cao hoặc quá thấp so với nhu cầu) dẫn đến việc thu hồi vốn chậm hơn dự tính. Rủi ro thứ hai là trình độ quản lý bị giới hạn. Ví dụ: thu tiền thuê trễ hạn, quản lý an ninh trật tự kém, xử lý các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất khi khách dọn đi).

Rủi ro thứ ba là, khả năng tìm kiếm khách hàng không tốt, nhiều phòng trống làm suy giảm doanh thu, lợi nhuận. Ngoài ra, nguồn lực về tài chính có hạn, xoay vòng vốn không kịp cũng dễ dẫn đến thua lỗ. Rủi ro lớn nhất là quản lý không tốt khoản tiền mà khách đặt cọc.

Thứ tám: Chuẩn bị giải pháp phòng tránh thua lỗ. Về vốn: đây là suất đầu tư dài hạn, phải trường vốn, ít sử dụng đòn bẩy tài chính (hạn chế vay mượn). Về mặt tinh thần: không bỏ cuộc giữa chừng, cần nhiều sự tỉ mỉ, cẩn thận, nhẫn nại. Đừng đòi hỏi kết quả ngay trong một sớm một chiều. Về ứng xử xã hội: phải giao tiếp tốt, biết lắng nghe, xử lý linh hoạt và sẵn sàng phục vụ người khác. Chuẩn bị kiến thức: luôn học hỏi kinh nghiệm để không ngừng cải tiến dịch vụ.

Thứ chín: Tận dụng ưu điểm dòng tiền cho thuê ổn định bất chấp các điều kiện của thị trường bất động sản. Những nhà đầu tư có 10-20 phòng cho thuê trở lên hoàn toàn có thể an tâm về khoản tiền thuê hằng tháng mà họ nhận lại được. Nếu vay ngân hàng, dòng tiền đều đặn này có thể giúp họ giải quyết bài toán trả lãi vay lẫn nợ gốc.